关于房屋建筑面积测绘成果报告书必要性、时效性的探讨

冼文俊
（梧州市房地产交易中心）

　　近年来，随着我国房地产市场日趋活跃，有关房屋建筑面积的投诉已连续几年呈两位数增长，成为房地产投诉十大热点之一。从相关建筑面积投诉和纠纷的报道中，可以得到一个共同的现象，就是产权证、房屋预售登记以及购房合同中，登记的建筑面积数据往往不一致，令人感到困惑。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与开发企业、单位的矛盾，影响了房地产市场的整体形象。本文就房屋建筑面积测绘成果报告书的必要性、时效性谈一下本人的看法。
　　房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况划分，可分为竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积两部分。以上建筑面积投诉和纠纷现象的产生，基本由于上述两种建筑面积的差异而引起的。
　　房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。
　　房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是不可避免的。要解决房屋面积纠纷问题，更好地维护广大消费者的合法权益，不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，在不断完善测绘程序监督机制的同时，实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施，能有效地解决由于面积差异而引起的纠纷问题。
　　各开发企业、单位在预售房屋前，应该委托具有房产测绘资质的测绘单位进行建筑面积的预测算。在房屋建筑过程中，开发企业、单位应委托有测绘资质的单位，经实地勘查后按设计图纸尺寸对房屋进行建筑面积预测算，绘制房屋分层分户平面图，并将每套房的面积结果编制成预测房屋建筑面积结果通知书交给委托人，作为申办房屋预售登记和签订预购房合同的资料之一。为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相等的情况，测绘部门必须在预测房屋建筑面积结果通知书上注明：上述各项房屋建筑面积是依据什么时候的图纸进行预测的数据，不是实测建筑面积；房屋在经规划部门竣工验收合格后十五天内，委托人必须通知测绘单位对上述房屋进行实测。实施预测房屋建筑面积结果通知书的措施，使消费者可依据测绘部门核发的预测面积通知书中，每栋房屋的各层、各单元、各户平面图和各套房套内面积、公摊面积、建筑面积明细表，将相关内容作为合同附件，写入购房合同中，这样就可以大大减少消费者与开发商之间由于建筑面积短斤少两的问题而产生的纠纷。同时，预测房屋建筑面积结果通知书可为产权登记部门在进行房屋预售登记中提供了有效的面积依据。
　　在房屋竣工验收合格后，可能由于设计图纸的变更、在施工过程中房屋现状的改变或房屋部分公用面积功能改变等多种原因，导致竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积可能会存在差异。开发企业、单位应在房屋竣工验收合格后十五天内，在办理房屋总登记前，委托具有房产测绘资质的单位对房屋进行实地勘丈，测绘单位按委托要求对房屋进行丈量，把实测建筑面积成果编制成房屋测绘成果报告书，同时，注销原先核发的预测房屋建筑面积结果通知书，把竣工后实测的房屋建筑面积测绘成果报告书发给委托人作为房屋总登记的资料之一，从而保证房屋权属登记、抵押登记、房屋交易等面积依据的唯一性，维护消费者的合法权益。
　　实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施，绝不是仅仅作为房屋权属登记建筑面积核准的资料，其作用是多方面的：1）测绘部门能建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料，形成测绘成果再利用的有效管理链条，为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门的房屋拍卖和裁决等提供有力的面积依据；2）在房屋权属登记过程中，当出现购房合同面积与测绘部门提供的实测面积不一致时，产权登记部门可依据房屋测绘成果报告书和房屋平面图，采取有效措施及时纠正上述情况的发生，避免了开发企业与消费者之间矛盾的产生，维护消费者的合法权益；3）消费者在购房时，可要求开发企业出示由测绘部门核发的房屋测绘成果报告书和房屋平面图，并把套内建筑面积及分摊的共有建筑面积等相关内容在购房合同中注明，从而大大减少由于房屋建筑面积引起的购房合同的纠纷，对改善房地产市场环境具有很大的促进作用；4）可以杜绝开发企业、单位在售楼过程中建筑面积短斤少两的问题，帮助消费者明明白白的消费；5）使产权登记管理部门办证效率得到大大的提高，减轻了登记部门的工作压力。